△8.48平方公里，相当于约12个故宫的占地面积

在说文解字里，“城”，“所以盛民也，从土从成”。本意是城墙。所谓“盛”，就是容纳。从城池、城郭、城府，到如今的城市、城镇。

打开中国人的造城史，古代的城池，或方或圆。唐长安城，全城有多个方形的空间，居住和商业被严格限定在不同的区域；明清北京城，设置有内城、外城、皇城与紫禁城；襄阳古城，始建于西汉，布局严谨，城高池深，易守难攻，人称“铁打的襄阳”。

最近十年，接触过很多“造城”的大盘。有的规划总图上，填满了房子，舍不得留白；有的房子都卖完了，当初承诺的文旅配套、产业项目还没动工；有的规划时，蓝图美好，落地时却走样变形。有的没有产业，就是一个睡城。有的没有就业与生活配套，慢慢变成一座空城。

直到，遇到这样一个非典型的产城项目：襄阳华侨城。在8.48平方公里上，华侨城正在造一座大城。上一次，从新型城镇化的角度，深度解读了襄阳华侨城的模式：在30多年的成熟经验之上，用产业为城市赋能，走“文化＋旅游＋城镇化”的差异之路。（延伸阅读：新型城镇化实践的华侨城襄阳模式）

这样一个宏大的战略，如何完美落地与兑现，植入多元化的内容，是考验智慧与执行力的。这一次，从造城的具体操盘方式，梳理一下襄阳华侨城的造城方法论。

01规划先行

在国内，华侨城，毫无疑问是造城高手。

它每到一个城市，总是先做好总体规划，然后再按照总图逐步兑现。“先规划，后建设”，这是华侨城集团一贯坚持的开发原则。

很多新区、新城，没有想好未来10年做什么，就着急上马，或者一届领导一个方案，一个产业方向，最终导致区域定位与规划偏差。有些虽然有规划，但规划缺少全局性、科学性、前瞻性，忽视产业布局，内容粗糙，不具备可操作性。

在襄阳华侨城，规划就是一份蓝图总图，是未来项目开发与运营的指南针。区域总体规划上，哪里是道路，哪里是居住区，医院、学校、哪里是生态公园，整个区域未来的发展方向、重点，开发的先后顺序，在整个项目启动之前，就已规划好。

大规划既要有国际视野，也需因地制宜。这里讲一个故事：

上世纪90年代，陆家嘴规划，开展了一场国际竞标。当时没有人知道怎么搞城市规划，甚至没有人知道该怎么搞。后来，经过磋商与筛选，确定了4家国际知名设计事务所，华东院、同济大学等设计院也联合组了一支参赛队伍。

半年之后，5个参赛小组的模型相继出炉。最终的成稿是以英国的设计为蓝本，融合各家之长。后来，历任上海市领导都没有随意修改陆家嘴的规划方案。

在襄阳华侨城，项目的总体规划在每个华侨城人的心中，哪里是水渠，哪里是道路，哪里是学校、医院，每一条“城市”的毛细血管，一清二楚。他们为了人的生活、工作等多元需求而规划。

△8.48平方公里，一座奇梦之城

这份规划是襄阳华侨城斥巨资，聘请日建设计集团描绘的城市蓝图。

这家公司的作品有迪拜burjalalam、东京中城、涩谷站城复兴规划等；中国市场上大家熟知的作品有上海新天地、上海陆家嘴金融世界广场、深圳太平金融大厦等。

在日建的设计方案当中，襄阳华侨城融合了东侧的度假区、中间的文化区，以及滨江的商业区，通过轴线，把它们串连起来，打造成整个襄阳东部的新城区。

△襄阳华侨城夜景效果图

这一张总规划图上，可以看到未来10年，襄阳华侨城发展脉络及最终的模样。未来，这里是襄阳在中部四省最闪亮的名片，也是襄阳走向全国的窗口。

02产业先行

产业，是造城的“发动机”。

如果“发动机”没选好，直接影响新城的成败。产业的涉及面很广，有科技、农业、金融、康养、制造业、旅游业、服务业等内容。有的项目没有明确的产业规划，而是把当前的热点产业“一锅炖”，看起来什么都有，但什么都不强。

产业如果没有规划好，直接影响新城未来的企业入驻、人口导入、就业机会。如果没有产业，新城可能沦为“睡城”、“死城”。

随着人们消费的升级，文旅产业，被认为是朝阳产业。而华侨城的核心优势，也在于文化与旅游。

在造城之前，襄阳华侨城就规划了一座奇幻度假区，不同于欢乐谷、玛雅海滩公园等华侨城已有的主题公园产品。

△襄阳华侨城三园一镇规划效果图

△奇梦海滩实拍图

△奇梦海滩实拍图

这个度假区是按照国家级度假区标准建造，在高铁经济圈下，将辐射周边四省。据测算，奇幻度假区间接拉动城市年度旅游收入60-亿元，增加就业人数约2万人。

△襄阳华侨城效果图

△襄阳华侨城夜景效果图

同时，在汉江边，规划了汉江文化客厅，将成为襄阳文化娱乐与商业地标。除文旅产业外，襄阳华侨城还为襄阳的产业转型升级，预留足够的空间。在城市主轴两侧，规划设计了华侨城的文化艺术场馆和产业，同时，以文化产业带动商业商务中心的发展。

最近，襄阳华侨城推出公共艺术节，展现这座城市的文化气质。未来，襄阳华侨城将输出“文化＋”产业模式，为襄阳导入全域旅游产业、文化创意及科技产业、城市综合体开发和酒店运营开发等，将为襄阳再造一个经济增长极。

03教育先行

襄阳，是一座教育名城、状元之城。

在襄阳，从幼儿园到高校，有92万学生。湖北省文理科状元双星闪耀，本科率和重本率高，位居湖北前列。年高考中，襄阳五中斩获襄阳市文理双料第一。

明年9月份，襄阳五中华侨城实验学校将开学。这是华侨城联合襄阳五中共建的、襄阳第一座场景式教育校园。学校占地平米，采取九年一贯制办学标准（含小学、初中），共设36个班，可容纳名学生。按照相关招生政策，襄阳华侨城业主孩子免试入学。

未来，襄阳华侨城将持续引进十余所学校，为更多的孩子提供更优质的教育资源，打造一座优质教育之城。同时，为优质教育匹配艺术中心、美术馆等文化艺术配套。

△襄阳华侨城学校系统布局图

教育是很多家庭的头等大事。而襄阳华侨城，在城市规划中，在较好的地段，规划好学校的组合。襄阳华侨城项目聚集襄阳市教育局、武汉市长春街小学、康德教育集团、襄阳四中、襄阳五中等专家资源，率先成立华侨城教育专家联盟，引入创新教育理念及模式。

△襄阳五中华侨城实验学校效果图

在学校教育之上，襄阳华侨城探索校园之外的全系全域教育模式，引进优质教学资源，突破传统教育模式，优化空间资源，将教学资源无形之中融入学校建筑、生态艺术公园以及乐园群。

同时，襄阳华侨城打造全龄全域学校系统、全场景儿童营地系统、全龄段生态公园+主题公园系统，以崭新教育理念为襄阳下一代创想更多可能。

△襄阳华侨城华·生活馆效果图

约2万方的华·生活馆，采用新加坡邻里中心模式，引进优质教育培训机构、图书馆、书店等，打造4点半课堂，巩固学校知识的同时满足孩子对学校之外的知识需求。

△襄阳华侨城生态艺术公园效果图

社区公共区域生态艺术公园，将成为学校之外的趣味知识补给站。庆典广场、天街公园、街心广场、艺术馆集群等公共活动空间，举办城市庆典、艺术展览等大型文化活动，以艺术魅力滋养孩子身心，拓宽眼界。

未来，襄阳华侨城还将开展生态保护、自然科普课堂等公益活动，搭建青少年生态教育营地，让孩子在极富体验感的生态艺术公园里，轻松娱乐的认知鲜活的动植物、探索未知领域。

04生态先行

“青山绿水就是金山银山。”

华侨城每到一地，都尊重当地自然资源。襄阳华侨城在规划时，坚持“生态环保大于天”，做到生态先行，融合森林城市、花园城市等理念。在花园中建城市，这是华侨城多年建城的宝贵经验。

△深圳华侨城实景图

△深圳华侨城湿地公园实景图

深圳华侨城，借鉴新加坡花园城市概念，保留生态山水，构建城市的生态基底。生态广场、郊野公园、湖滨花园，都是周边社区居民常去的地方。深圳华侨城湿地公园，曾是一片生态受损的滩涂，华侨城邀请生态科研团队，对湿地进行数年的保护性修复。

△襄阳华侨城天鹅堡大平层阳台效果图

在襄阳，华侨城将打造约万方森态绿地，在城市里造森林，山水环绕，绿意盎然；以植物自然美化驳岸，守护与净化约20万方原生水库水质。

△襄阳华侨城效果图

在襄阳，华侨城规划“引江入园”，一条流动的城市水系，串联起约万方的六大滨水生态绿地，保护两大原生水库。同时，规划一条约米的城市绿肺走廊，修建1个天街公园、4个滨湖艺术公园。

△襄阳华侨城规划图

△襄阳华侨城生态艺术公园效果图

△襄阳华侨城天鹅堡效果图

在水系与道路规划中，规划有一个生态慢行系统，其中包括生态漫步道、滨水漫步道与自行车道等。临湖而居，湖滨漫步，这将是襄阳华侨城业主的生活日常。

05配套先行

在国内新城新区的建设中，很多项目的配套，往往在住宅销售完成后，处于烂尾或半烂尾状态。配套是既费时花钱，又不能挣钱的事情，很多项目的配套一直拖着不建。

在襄阳华侨城的建设中，还秉承“配套先行”。除引进10多医院，还规划写字楼集群、文化中心与商业中心，引进艺术场馆、美术馆、文创产业等配套。

△襄阳华侨城天街公园效果图

这个项目所引入的配套，都是城市级配套。人们的生活需要什么，华侨城就引进什么。不再仅仅